Kilroy Realty Corporation (KRC) heeft een positieve verwachting gedeeld in haar tweede kwartaal earnings call voor 2024, met sterke resultaten die wijzen op een herstel van hun vastgoedportefeuille, met name in San Diego en Bellevue, Washington. Het bedrijf onthulde plannen voor organisatorische veranderingen, waaronder het aannemen van een nieuwe Chief Financial Officer (CFO) en een Executive Vice President (EVP) General Counsel. De bijgewerkte guidance voor 2024 laat een stijging zien in Funds From Operations (FFO) en hetzelfde winkelbedrijf Netto Operating Income (NOI), ondanks een negatieve 3-4% cash hetzelfde winkelbedrijf NOI voor het derde kwartaal. De vraag naar kantoorruimte in San Francisco nadert het niveau van voor de pandemie, gedreven door de technologie- en AI-sectoren, hoewel het herstel in de markt van Los Angeles achterblijft, met name voor huurders met een groter formaat. KRC benadrukte ook haar interesse in het uitbreiden van haar portefeuille in Austin en het verkennen van mogelijkheden in andere delen van de kapitaalstapel.
Belangrijkste resultaten
- KRC rapporteerde een sterk tweede kwartaal in 2024, met herstel in de markten van San Diego en Bellevue.
- San Francisco ervaart een robuuste vraag vanuit de tech- en AI-sectoren en nadert het niveau van voor de pandemie.
- Het herstel van de markt in Los Angeles verloopt langzamer, met een achterblijvende vraag van grotere huurders.
- KRC heeft organisatorische veranderingen aangekondigd, waaronder een nieuwe CFO en de splitsing van de CIO- en CFO-functies.
- De geactualiseerde richtlijn voor 2024 voorspelt een stijging van de FFO en same-store NOI.
- KRC heeft interesse getoond in het uitbreiden van de portefeuille in Austin en het onderzoeken van andere mogelijkheden om kapitaal te stapelen.
Vooruitzichten bedrijf
- KRC's bijgewerkte guidance voor 2024 geeft een FFO van $4,26 in het midden aan, toegeschreven aan hogere nettovergoedingen en betere parkeeropbrengsten.
- Er is een sterke vraag in de life science en AI-sectoren, vooral in San Francisco en Seattle.
- Het bedrijf evalueert actief overnames en desinvesteringen om de waarde van de portefeuille te maximaliseren.
Verlagende hoogtepunten
- Het bedrijf verwacht een negatieve 3-4% cash same-store NOI voor Q3 2024.
- Het herstel in de markt van Los Angeles is trager, met een bijzondere strijd in de vraag naar grotere ruimten.
Positieve punten
- Verhuurvolumes verbeteren in San Francisco, met een afname van beschikbare onderverhuurruimte.
- Kilroy's ontwikkelingspijplijn is volledig gefinancierd en het bedrijf overweegt aandeleninkoop.
- De leasepijplijn is optimistisch, met een toegenomen vraag naar grotere deals en positieve vooruitzichten voor de rest van het jaar.
Missen
- Tijdens het gesprek werden geen specifieke details bekendgemaakt over het rationaliseren van grondpercelen.
- Noodlijdende mogelijkheden met gebroken kapitaalstructuren zijn nog niet op de markt gekomen.
V&A hoogtepunten
- KRC evalueert het rechtverleningsproces voor grondpercelen en zal ze aanhouden totdat ze recht hebben om de waarde te maximaliseren.
- Het bedrijf overweegt woningen of alternatieve bestemmingen voor bepaalde percelen in L.A.
- Voor 2025 worden geen huurexpiraties verwacht van meer dan 100.000 vierkante voet.
Samenvattend schetste de winstvergadering van Kilroy Realty Corporation een beeld van een bedrijf in opleving, met strategische organisatorische veranderingen die beter zijn afgestemd op de groei- en investeringsstrategieën. Hoewel sommige markten zoals Los Angeles een langzamer herstel laten zien, blijft de algemene toon optimistisch, met een bijzondere focus op het uitbreiden van de portefeuille in Austin en het benutten van kansen in veranderende marktomstandigheden.
InvesteringsPro Inzichten
Kilroy Realty Corporation (KRC) heeft veerkracht en strategische vooruitziendheid getoond in haar activiteiten, zoals blijkt uit de laatste gegevens en analyses. Een belangrijk hoogtepunt voor beleggers is de toewijding van het bedrijf aan het rendement voor aandeelhouders, wat wordt onderstreept door het trackrecord van het verhogen van het dividend gedurende zes opeenvolgende jaren en het handhaven van dividendbetalingen gedurende een indrukwekkende 28 opeenvolgende jaren. Deze consistentie in het belonen van beleggers kan worden gezien als een sterk signaal van de financiële gezondheid van het bedrijf en het vertrouwen van het management in de toekomstperspectieven.
InvestingPro Tips onthullen dat hoewel sommige analisten hun winstverwachtingen voor de komende periode naar beneden hebben bijgesteld, de consensus blijft dat KRC dit jaar winstgevend zal zijn. Dit komt overeen met de positieve resultaten van het bedrijf in het tweede kwartaal en de proactieve benadering van de marktdynamiek. Bovendien suggereren de liquide middelen van het bedrijf die de kortetermijnverplichtingen overtreffen een robuuste balans, die in staat is om potentiële marktschommelingen te doorstaan en strategische initiatieven te financieren.
In termen van financiële parameters staat de marktkapitalisatie van KRC op $4,01 miljard, wat de substantiële aanwezigheid in de vastgoedsector weerspiegelt. De koers-winstverhouding (P/E) staat momenteel op 20,11, wat een indruk geeft van hoe de markt de inkomsten van het bedrijf waardeert. Bovendien geeft de Price to Book (P/B) ratio van 0,74 voor de laatste twaalf maanden vanaf Q2 2024 aan dat het aandeel ondergewaardeerd kan zijn ten opzichte van de netto activa van het bedrijf, wat mogelijk een aantrekkelijk instapmoment is voor beleggers. Tot slot blijft de brutowinstmarge van het bedrijf, ondanks een lichte omzetkrimp, sterk met 67,33%, wat de efficiëntie van de activiteiten aantoont.
Voor degenen die op zoek zijn naar een meer diepgaande analyse, zijn er aanvullende InvestingPro Tips beschikbaar op InvestingPro Q2 2024:
Operator: Goedemiddag en dank u voor het bijwonen van de KRC 2Q '24 Earnings Conference Call van vandaag. Mijn naam is Sam en ik ben uw gespreksleider voor vandaag. [Ik geef nu het woord aan Taylor Friend, Senior Vice President, Capital Markets en Treasurer. Taylor, het woord is aan jou.
Taylor Friend: Goedemorgen, iedereen. Dank u voor uw komst. Aan de telefoon zitten Angela Aman, CEO; en Eliott Trencher, EVP, CIO en CFO. Daarnaast zijn Justin Smart, President, en Rob Paratte, EVP, Chief Leasing Officer, beschikbaar voor vragen en antwoorden. Om te beginnen moet ik zeggen dat sommige informatie die we tijdens dit gesprek zullen bespreken toekomstgericht van aard is. Raadpleeg ons aanvullende pakket voor een verklaring met betrekking tot toekomstgerichte informatie in dit gesprek en in het supplement. Dit gesprek wordt live uitgezonden op onze website en kan de komende 8 dagen worden herhaald. Ons winstbericht en aanvullend pakket zijn op Form 8-K ingediend bij de SEC en beide zijn ook beschikbaar op onze website. Angela zal het gesprek beginnen met een strategisch overzicht en hoogtepunten voor het kwartaal, en Eliott zal onze financiële resultaten bespreken en u bijgewerkte richtlijnen voor 2024 geven. Daarna beantwoorden we graag uw vragen. Angela?
Angela Aman: Bedankt, Taylor. Het is geweldig dat je dit kwartaal bij ons bent. Ik ben blij dat ik wederom sterke kwartaalresultaten kan rapporteren die het harde werk en de toewijding van het hele Kilroy team weerspiegelen en die het herstel onderstrepen dat doorzet in onze hele portefeuille. Hoewel dit herstel soms ongelijkmatig zal zijn, zien we bemoedigende signalen in al onze markten die ons sterken in onze overtuiging dat de trend in de goede richting gaat. Vanuit een marktperspectief zien we op dit moment vooral kracht in San Diego en Bellevue, Washington, die beide blijven profiteren van een brede vraag in een breed scala van industriecategorieën, ondersteund door hogere fysieke bezettingsgraden. In San Francisco is de totale vraag van huurders in de markt de afgelopen 18 maanden verdubbeld en de verhuurvolumes verbeteren langzaam maar gestaag, ondersteund door een groeiende vraag naar veel huurders die nieuw zijn op de markt, waaronder huurders in de AI-sector. En hoewel de submarkt South Lake Union in Seattle en onze submarkten in Los Angeles langzamer herstellen, boeken we vooruitgang. Met name in Seattle begint de eerder opgemerkte sterke vraag in Bellevue, in combinatie met een beperkte leegstand in klasse A in die submarkt, belangrijke overloopeffecten te hebben op South Lake Union, een bemoedigende dynamiek nu we de voltooiing naderen van ons grote herpositioneringsproject op West 8th. Een belangrijk voordeel voor Kilroy tijdens dit herstel is en blijft de onbetwistbare vlucht naar kwaliteit die we zien in onze sector en specifiek in onze markten, wat een drijvende factor is achter vrijwel elk gesprek dat we hebben met zowel bestaande als toekomstige huurders. Deze huurders zijn alleen gefocust op de kwaliteit en de inrichting van hun ruimte en de mogelijkheden en financiële draagkracht van hun verhuurder. En we twijfelen er niet aan dat de focus op kwaliteit en sponsoring alleen maar zal afzwakken in een omgeving van vrijwel geen nieuw aanbod. In de afgelopen 60 dagen zijn we bijzonder bemoedigd door een aantal gesprekken met potentiële nieuwe huurders met een ruimtebehoefte van meer dan 100.000 vierkante voet. Daarnaast onderstrepen de recente ophefmakende aankondigingen van grote werkgevers om weer aan het werk te gaan en een nieuw gevonden focus op de handhaving van nieuwe en bestaande mandaten het besef dat persoonlijke contacten van cruciaal belang zijn voor het succes van zowel werknemers als organisatie op de lange termijn. In het tweede kwartaal hebben we ongeveer 235.000 vierkante meter aan huurcontracten getekend, met een gewogen gemiddelde huurtermijn van ongeveer 5,5 jaar en een cash lease spreads van ongeveer min 4,5%. Exclusief één winkelleasecontract in San Francisco waren onze verhuurmarges ongeveer gelijk. De verhuuractiviteit versnelde in de loop van het kwartaal, een trend die zich voortzette in juli, toen we nog eens 184.000 vierkante meter aan huurovereenkomsten ondertekenden, waaronder een meerjarige vroegtijdige verlenging van 118.000 vierkante meter met SAP in Key Center in Bellevue. Wat Kilroy Oyster Point betreft, blijven de besprekingen met huurders voor fase 2 actief. Tijdens de vorige earnings call refereerden we aan een opleving van de bezichtigingsactiviteit, die heeft doorgezet. En nu we de voltooiing van het project naderen, kunnen prospects de tastbare voordelen van onze campus ten volle op waarde schatten, waaronder weidse uitzichten over het water, conferentiefaciliteiten met binnen- en buitenvergaderruimtes, meerdere hoogwaardige foodservice-aanbiedingen, een goed ingericht fitnesscentrum met buitenfitnesspatio, aan de baai gelegen wandel- en fietspaden en, wat belangrijk is, de optionaliteit die inherent is aan Kilroy's vermogen om toekomstige groei op de locatie te accommoderen. Onze spec suites, die in het vierde kwartaal van dit jaar worden opgeleverd, wekken de belangstelling van meerdere life science-bedrijven in een vroeg stadium. Naast meer traditionele kantoorhuurders tonen ook life science-bedrijven in een later stadium interesse in de rest van het project. Hoewel de voortdurende versnelling van de belangstelling van huurders een bevestiging is van de kwaliteit en relevantie van wat we hebben gebouwd, is het werk niet af totdat het project is verhuurd. Dit is een topprioriteit voor de hele organisatie en we zijn gefocust op de uitvoering. Vanuit het oogpunt van kapitaalallocatie hebben we een verbetering gezien in zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het kantoor- en life science-aanbod dat onlangs op de markt is gekomen. We besteden meer tijd aan het evalueren van transacties en we staan klaar om uit te voeren wanneer we waardes zien die passend zijn in verhouding tot de risico-omgeving en onze kapitaalkosten. Zoals altijd willen we gedisciplineerd te werk gaan en ervoor zorgen dat alle overnames die we doen waardeverhogend zijn voor onze aandeelhouders. Wat betreft het afstoten van bedrijfsonderdelen, hebben we vorig kwartaal aangegeven dat we bezig waren met het evalueren van het beste gebruik van verschillende locaties in onze toekomstige ontwikkelingspijplijn. We zijn tot de conclusie gekomen dat verschillende locaties een bestemming hebben die niet langer kantoor- of levenswetenschappelijk is, en de feedback die we hebben ontvangen van meerdere marktpartijen heeft deze visie verder bevestigd. We werken actief aan transacties voor een aantal van deze percelen en overwegen verschillende mogelijke structuren om de waarde te maximaliseren. Hoewel de uiteindelijke realisatie van opbrengsten tijd kan kosten omdat percelen opnieuw worden toegewezen voor alternatieve doeleinden, zijn we van mening dat deze transacties een aanzienlijke, goed geprijsde bron van droog kruit zullen vormen voor het bedrijf om deel te nemen aan een steeds actievere markt voor overnames, terwijl we ook prioriteit blijven geven aan de balans en het substantiële liquiditeitsprofiel van het bedrijf handhaven. Voordat ik het gesprek overdraag aan Eliott, wil ik ook graag enkele van de organisatorische veranderingen bespreken die we gisteravond hebben aangekondigd. Een van mijn belangrijkste doelstellingen sinds ik bij het bedrijf ben, is ervoor te zorgen dat we op elk functioneel gebied over de juiste middelen beschikken, die zowel de kansen als de uitdagingen weerspiegelen van de omgeving waarin we actief zijn. Zoals ik tijdens eerdere gesprekken al heb gezegd, ben ik onder de indruk van het talent en de professionaliteit van deze organisatie en in het bijzonder van de betrokkenheid en bereidheid van de uitvoerende en senior managementteams om veranderingen te omarmen en zo het platform optimaal te positioneren voor succes in de toekomst. Eerst en vooral wil ik Eliott bedanken voor zijn partnerschap gedurende de afgelopen 6 maanden in zijn gecombineerde CIO- en CFO-rol. Eliott is echt van onschatbare waarde voor me geweest toen ik aan de slag ging bij het bedrijf en ik kijk er erg naar uit om met hem te blijven samenwerken aan al onze doelstellingen op het gebied van kapitaalallocatie terwijl hij zich concentreert op zijn verantwoordelijkheden als Chief Investment Officer. Naast het leiden van onze inspanningen op de transactiemarkt, zal het investeringsteam onder leiding van Eliott ook toezicht houden op de strategische planning op lange termijn, waarbij nog nauwer zal worden samengewerkt met onze verhuur- en vastgoedbeheerteams. Als gevolg van de verfijning van Eliott's rol, brengen we een nieuwe CFO aan boord. Ik heb het genoegen gehad om al met Jeffrey Kuehling samen te werken in een aantal verschillende omgevingen. En ik weet dat zijn uitgebreide vaardigheden op het gebied van financiën, boekhouding, vermogensbeheer en technologie, verandering en innovatie het bedrijf buitengewoon goed van pas zullen komen in de toekomst. Ik ben ook verheugd om de promotie aan te kondigen van Lauren Stadler tot EVP, General Counsel. Lauren werkt al meer dan 10 jaar bij Kilroy, meest recentelijk als SVP Corporate Counsel. Ze brengt aanzienlijke juridische en institutionele kennis mee in haar nieuwe functie, evenals een onberispelijk inzicht en beoordelingsvermogen. Ik ben verheugd om zowel Jeffrey als Lauren te verwelkomen in het executive team. In het leasingteam hebben we ook aangekondigd dat Michael Schmidt zich bij Kilroy zal voegen als SVP Leasing voor de regio Noord-Californië. We kijken ernaar uit om Michael te verwelkomen, die deel zal uitmaken van een uitstekend team van leasingprofessionals die klaar staan om te profiteren van het aanhoudende herstel in onze sector. Eliott?
Eliott Trencher: Bedankt, Angela. Ik waardeer de vriendelijke woorden. Het is een lonende ervaring geweest om de afgelopen 2,5 jaar CFO te zijn en ik kijk ernaar uit om me in de toekomst te richten op de rol van CIO. Dat gezegd hebbende, laten we beginnen met de kwartaalresultaten. Het tweede kwartaal liet opnieuw een solide prestatie zien, met een FFO van $1,10 of $0,01 lager dan in het eerste kwartaal. De daling was voornamelijk het gevolg van lagere rentebaten door lagere kassaldi en hogere verkoop- en algemene beheerskosten door de timing van de uitgaven. Op basis van hetzelfde winkelbestand was de NOI in contanten in het tweede kwartaal ongeveer gelijk. Dit is een aanzienlijke verbetering ten opzichte van vorig kwartaal omdat we geen eenmalige posten van betekenis meer hadden in de vergelijkende periode. Aan het eind van het kwartaal was onze gestabiliseerde portefeuille 83,7% bezet en 85,4% verhuurd. De daling ten opzichte van het vorige kwartaal was het gevolg van een aantal verhuizingen, voornamelijk in Los Angeles, die gedeeltelijk werden gecompenseerd door een aantal verhuizingen in San Diego. De spread tussen onze verhuurde en procentuele bezetting is nu 170 basispunten, de grootste sinds het tweede kwartaal van 2023. Dan nu de balans. De nettoschuld ten opzichte van de EBITDA over 12 maanden was ongeveer 6x zo hoog en onze liquiditeit bleef sterk. Aan het einde van het kwartaal hadden we meer dan $1,9 miljard aan beschikbare liquiditeit, bestaande uit $835 miljoen aan contanten en $1,1 miljard beschikbaar op onze kredietlijn. Laten we het nu hebben over onze bijgewerkte richtlijn voor 2024. Geen acquisities of desinvesteringen of prognoses. De resterende ontwikkelingsuitgaven zullen naar verwachting $ 100 miljoen tot $ 150 miljoen bedragen, wat in combinatie met de uitgaven tot nu toe voor het hele jaar geen verandering betekent ten opzichte van ons oorspronkelijke gemiddelde van $ 250 miljoen. Onze kapitaalbestedingen voor de rest van het jaar omvatten de $ 125 miljoen aan ontwikkelingsuitgaven en een obligatievervaldatum van $ 400 miljoen in december. We zijn van plan beide te financieren met contant geld. Geen verandering in onze G&A-begeleiding van $ 72 miljoen tot $ 80 miljoen. Verwacht wordt dat de lineaire huur tussen $7 miljoen en $8 miljoen negatief zal zijn. De gemiddelde bezettingsgraad zal naar verwachting 82,75% tot 83,75% bedragen, zonder verandering in het midden van 83,25%. Ter herinnering: we verwachten nog steeds 3 grote verhuizingen van in totaal 350.000 vierkante voet in de tweede helft van het jaar. Salesforce in Seattle vertrekt in het derde kwartaal en Capital One en Microsoft in de Bay Area zullen naar verwachting in het vierde kwartaal verhuizen. Cash same-store NOI zal naar verwachting tussen de negatieve 3% en negatieve 4% liggen, een stijging van 100 basispunten in het midden door hogere nettovergoedingen, betere parkeeropbrengsten en een aantal eenmalige inkomsten uit vergoedingen. Samengevat zal onze bijgewerkte richtlijn voor 2024 naar verwachting schommelen tussen $4,21 en $4,31, met een gemiddelde van $4,26 of ruwweg $0,04 stijging in het midden, voornamelijk als gevolg van betere operationele prestaties door hogere netto vergoedingen en betere parkeeropbrengsten. Op kwartaalbasis impliceren de richtlijnen dat de FFO voor de rest van het jaar ongeveer $1,03 of $0,07 lager zal zijn dan in het tweede kwartaal. De brug om daar te komen kan als volgt worden uitgesplitst: $0,025 voor een lagere bezettingsgraad, die rekening houdt met onze verhuizingen en inhuizingen, $0,03 aftrekken voor lagere rente-inkomsten omdat ons verwachte kassaldo en herinvesteringspercentage in de loop van het jaar dalen en $0,015 aantrekken als gevolg van de timing van G&A-uitgaven. Concluderend zijn we tevreden met de resultaten van het kwartaal en dat we voor de tweede keer dit jaar de FFO en same-store NOI guidance kunnen verhogen. We blijven waakzaam met betrekking tot de balans en anticiperen op mogelijkheden om deze goed te gebruiken wanneer dat nodig is. Met dat, zijn we blij om uw vragen te beantwoorden. Sam?
Operator: [Onze eerste vraag komt van Nick Yulico van Scotiabank. Nick, je lijn is nu open.
Nick Yulico: Ja, bedankt. In termen van de nieuwe aanwervingen die zijn gedaan, zou je misschien iets meer kunnen vertellen over de reden, denk ik, voor het aannemen van de CFO en de splitsing van de CIO, CFO rol. En dan nog iets over de verkoop- en algemene beheerskosten. Ik weet dat de leidraad niet is veranderd, maar kunt u iets meer vertellen over hoe dat de run rate G&A zou kunnen beïnvloeden in de richting van 2025?
Angela Aman: Ja. Natuurlijk, Nick. Ik beantwoord graag beide vragen. De beslissing over de splitsing van CIO en CFO was vooral een erkenning van het feit dat dit in dit klimaat twee onafhankelijke fulltime banen zijn. Eliott heeft de afgelopen jaren uitstekend werk geleverd door beide petten op te zetten. Maar nu we naar de toekomst kijken, zou ik zeggen dat we enthousiast zijn, zoals jullie van Eli en mij hebben gehoord in onze voorbereide opmerkingen, over het aantrekken van transactieactiviteit of het evalueren van meer dingen naarmate we verder gaan. En ik denk dat zijn tijd en aandacht aan de investeringskant het bedrijf op de langere termijn ten goede zal komen. Nu we nadenken over alle organisatorische veranderingen die we gisteravond hebben aangekondigd, wil ik graag een paar opmerkingen maken. Zoals ik al eerder zei, denk ik dat een van de belangrijkste dingen in een omgeving die uitdagend en dynamisch is als de omgeving waarin we opereren, is dat we het juiste niveau van middelen hebben in elk onderdeel van het bedrijf. Je hebt dus een aantal veranderingen gezien in het executive leadership team, het leasing team, gewoon om ervoor te zorgen dat we in alle onderdelen van het bedrijf de juiste middelen hebben om de omgeving het hoofd te bieden. Dat gezegd hebbende, we gaan - zijn en blijven - buitengewoon gedisciplineerd om met elke dollar van de G&A en dat weerspiegelt niet alleen het totale bedrag van de G&A die we maken in de toekomst, maar ook om ervoor te zorgen dat elke dollar van die G&A verantwoord wordt toegewezen aan het platform. Dus hoewel het zeker zo is dat wat je gisteravond in de aankondiging zag of sommige advertenties die gebieden van het bedrijf vertegenwoordigen waar ik de noodzaak zag om in te investeren. We zijn in staat geweest om dat meer dan goed te maken door extra besparingen en efficiëntieverbeteringen in andere gebieden van het bedrijf om die investeringen te financieren. Vanuit een run-rate perspectief hebben we de G&A indicatie dit jaar natuurlijk wat ruim gelaten, gezien de timing en andere zaken die invloed kunnen hebben op 2024. Maar als je erover nadenkt op een gestabiliseerde basis, moet je verwachten dat we als gevolg van alle organisatorische initiatieven bescheiden nettobesparingen zullen zien in de toekomst.
Nick Yulico: Oké. Ja. En de tweede vraag gaat over Oyster Point Fase 2. Kunt u iets meer vertellen over de vraag van huurders die u ziet? Zijn dit groeiende huurders in de markt? Probeert u huurders uit andere gebouwen in de markt te halen? En ik wil gewoon duidelijk zijn over dat project en de kosten die worden vermeld op de aanvulling. Als de volledige bouw van de TI op dit moment nog steeds in die kosten wordt weerspiegeld? En hoe moeten we denken over de vrije huur? Want ik weet niet of er een probleem is met huurders die over een paar jaar aflopen en om concurrerend te zijn, moet je misschien meer gratis huur aanbieden. Hoe moeten we denken over die besluitvorming?
Angela Aman: Ja. Ik laat het aan Rob over om wat specifieker in te gaan op de vraag die we zien in deal-economie en dat soort dingen. Maar ik wil graag van tevoren aangeven dat we, zoals ik al in mijn voorbereide opmerkingen heb gezegd, een vrij brede vraag hebben gezien in verschillende grootteklassen en bedrijven in de life science-ruimte die zich in verschillende stadia bevinden. En ons vermogen om tegemoet te komen aan alle RFP's of het niveau van interesse dat we in de markt hebben gezien, weerspiegelt de zeer strategische beslissingen die het bedrijf de afgelopen jaren heeft genomen om voor meerdere huurders te gaan, een aantal suites in een van de gebouwen te inspecteren en tegelijkertijd de andere twee gebouwen beschikbaar te houden voor een aantal van de grotere huurders die echt hun eigen ruimte willen aanpassen. Dus ik denk dat het project uitzonderlijk goed gepositioneerd is om te voldoen aan alle vraaggebieden die we in de markt zien. En ik heb in mijn voorbereide opmerkingen ook al gezegd dat het niet alleen gaat om life science-bedrijven, maar dat we ook belangstelling hebben gekregen van meer traditionele kantoorgebruikers, net als in fase 1 van het project. We zijn dus erg bemoedigd door de huidige situatie, maar ik wil benadrukken dat ons vermogen om aan die vraag te voldoen het resultaat is van hoe dit project de afgelopen jaren is gepositioneerd vanuit een ontwikkelingsstandpunt. Rob?
Rob Paratte: Nick, laat me je een beetje achtergrondinformatie geven. Zoals Angela al zei, denk ik eigenlijk dat dit geen beter moment kan zijn om te leveren in de omgeving waarin we ons begeven, waar de risicokapitaalfinanciering verbetert en de vraag meetbaar toeneemt. Dus aan het begin van het jaar hadden we 2 miljoen vierkante meter. We zitten nu op 2,8 miljoen vierkante meter vraag naar biowetenschappen. En dat vertaalt zich in activiteit in Oyster Point. En onze activiteit heeft zich op een natuurlijke manier ontwikkeld van rondleidingen naar meer gedetailleerd papierwerk, zou ik zeggen. Ik ga niet in detail treden en kleur bekennen, maar we zijn erg blij met die activiteit die samenvalt met de oplevering van niet alleen de spec labruimte in oktober die Angela noemde, maar ook de landschapsarchitectuur en de voorzieningen en alle dingen die ons project echt onderscheiden van andere projecten in Oyster Point. Dus - en de vraag die we zien, zou ik zeggen, ik zal er niet dieper op ingaan dan Angela deed - een klein beetje ervan is exploratiegedreven. Maar het interessante is dat het grootste deel afkomstig is van financiering, wat betekent dat ze geld hebben opgehaald of dat ze producten hebben die bijna geproduceerd en gecommercialiseerd worden. Dus, zoals ik al zei, de zaken staan er goed voor.
Operator: De volgende vraag komt van Michael Griffin van Citigroup. Michael?
Michael Griffin: Geweldig. Bedankt. Mijn eerste vraag gaat over leasing. Angela, volgens mij refereerde je in je voorbereide opmerkingen aan het feit dat je huurders van meer dan 100.000 vierkante meter op de markt begint te zien. Kun je ons een idee geven, zijn deze techbedrijven op zoek naar meer ruimte? Zijn ze gewoon de markt aan het testen om een goede deal te vinden of is er misschien wat meer vertrouwen dat deze grotere huurcontracten eraan komen?
Angela Aman: Ja. Ik denk dat het een combinatie is, toch? En je ziet een soort brede vraag. Dus voor een deel, ja, in markten zoals San Francisco, zie je een aantal relatief nieuwe huurders met grote uitbreidingsplannen die kijken naar grotere vierkante vereisten op basis van hoe hun bedrijf zich het afgelopen jaar of zo heeft ontwikkeld, wat echt bemoedigend is. In andere markten buiten San Francisco is het veel breder opgezet en voor meer traditionele kantoorhuurders, niet alleen in de technische ruimte, maar echt over de hele linie. Dus ik denk dat elk geval een beetje anders is. Ik weet dat een van de huurders waarop ik zinspeel in deze opmerkingen, echt erkent dat ze meer mensen terug op kantoor moeten krijgen, wat geweldig is om te zien en bemoedigend om te zien dat dit ook een trend is in de hele portefeuille.
Rob Paratte: Ik kan hier nog iets aan toevoegen, Mike, als je wilt.
Michael Griffin: Geweldig. Dat is nuttig.
Rob Paratte: Nee, ga je gang, als je tevreden bent met het antwoord.
Michael Griffin: Nee, nee, ga je gang. Ik ben ook benieuwd naar jouw inzichten.
Rob Paratte: Zeker. Wat ik zou zeggen, als je kijkt naar zowel de Pacific Northwest als San Francisco, zie je een echte opleving in de vraag van AI-bedrijven. In San Francisco is tot nu toe ongeveer 15% van alle transacties in de markt gedaan door AI, en dat is ongeveer 400.000 voet. Er wordt verwacht dat er nog ongeveer 600.000 voet aan deals getekend zal worden die zich in de laatste fase van actieve besprekingen bevinden. AI neemt dus echt toe. En als je naar Seattle kijkt, zie je dat het een spillover-effect heeft en dat we met sommige AI-bedrijven praten als onze andere eigenaren. En dat komt grotendeels door het grote aantal arbeidskrachten in de markten waar we actief zijn en Seattle is waarschijnlijk de op één na aantrekkelijkste markt vanuit het oogpunt van AI-technologie. En zoals Angela al zei, zijn sommige van de andere gebruikers - het wordt echt gedreven door de behoefte aan ruimte en het terugbrengen van mensen van thuis naar kantoor. Over het algemeen versnelt de verhuuractiviteit en het ziet er goed uit voor ons hele platform. We hebben een paar markten die wat langzamer zijn, maar over het algemeen trekt het tempo aan.
Michael Griffin: Ja. Ik bedoel, even inhakend op die AI-vraag, Rob. Ik heb het gevoel dat we daar al een tijdje over horen. Maar gezien de hoge leegstand, vooral in San Francisco, ik bedoel, in hoeverre denk je dat de vraag van deze subgroep de naald zal kunnen verplaatsen?
Rob Paratte: Dat is een goede vraag, en de cijfers zijn live wat er achter de schermen gebeurt. Maar als je er op dit moment naar kijkt, zien we nog steeds een vraag van 6,9 miljoen vierkante voet in San Francisco, wat dicht in de buurt komt van de vraagniveaus van voor de pandemie die normaal gesproken rond de 8 miljoen vierkante voet lagen. En ik kan u de kleuren geven die we zien en waar we op reageren. Maar op dit moment zijn er 16 huurders in de markt van meer dan 100.000 voet in San Francisco. En als je kijkt - nogmaals, ik gebruik altijd het taartdiagram. Als je kijkt naar het taartdiagram voor de vraag dat ik net beschreef, dan is meer dan 50% daarvan technologiegerelateerd, en dan is er nog een percentage dat AI is. Dus ik denk dat ik zou zeggen dat het grote plaatje is dat onderverhuurruimte, hoewel je hoort over Twitter en ze ruimte op de markt zetten. Maar de onderverhuur van kwaliteitsruimte wordt langzaam minder. Dus we zitten nu op ongeveer 8,5 miljoen vierkante voet onderverhuurde ruimte. Maar zoals we al bij verschillende gelegenheden hebben gezegd, zal het tijd kosten om daar iets aan te doen. Maar we zijn blij met de vraag die we zien. En ik denk dat het laatste wat ik over Twitter wil zeggen is dat ze nog steeds van plan zijn om 300 mensen in San Francisco te houden. Dus ze gaan slechts een deel van wat ze huren onderverhuren.
Angela Aman: Ja. Ik denk dat, zoals je van Rob hoort, er geen twijfel over bestaat dat de AI-vraag echt een impact heeft in San Francisco, en we zien het in de bredere marktstatistieken, maar we zien het ook heel duidelijk in de leegstand die we in de hele portefeuille hebben of in de tweede helft van het jaar zullen hebben. Daarnaast zien we, zoals Rob al zei, dat AI-bedrijven die voornamelijk in San Francisco gevestigd zijn, ook naar andere markten kijken, zoals Seattle en tot op zekere hoogte San Diego, om toegang te krijgen tot technisch talent dat ook in andere markten woont. Het is dus vooral een dynamiek die we zien in San Francisco, maar het is zeker niet beperkt tot San Francisco.
Operator: De volgende vraag komt van Camille Bonnel van Bank of America/Merrill Lynch. Camille?
Camille Bonnel: Hallo. Angela, je zei dat L.A. zich langzamer herstelt. Dus ik wilde wat dieper ingaan op de vraag die je ziet op submarktniveau. Kun je iets zeggen over de grootte van de huurder en de gebieden waar je tekenen van herstel ziet versus zwakte?
Angela Aman: Ja. Ik bedoel dat we een behoorlijke tractie zien in de hele portefeuille, maar het is - de dynamiek waar ik het over had in mijn voorbereide opmerkingen over de grotere huurders die terugkomen, die dynamiek is nog niet volledig doorgedrongen in de L.A.-markt, eigenlijk in geen van de submarkten. We denken dat een aantal van de sterkste submarkten in Los Angeles een relatief volledige bezetting naderen en hopen dat we een aantal overloopeffecten zullen zien, niet anders dan wat ik beschreef tussen Bellevue en South Lake Union in het noordwesten van de Stille Oceaan, maar we zien een aantal overloopeffecten die onze portefeuille ten goede zullen komen, met name in West-L.A. De vraag blijft relatief breed, voornamelijk op het gebied van professionele dienstverlening en dat soort gebruik, maar we hebben nog niet de terugkeer gezien van een aantal van de grotere formaten zoals we op andere plaatsen hebben gezien. Rob?
Rob Paratte: Camille, de uitdaging in West-L.A., waar wij het dichtst bij zitten, is eigenlijk Playa Vista, wat een andere submarkt is en dat is over het algemeen toch een groter formaat markt. Je hebt dus wat ruimteverlies gezien door Meta, enzovoort, maar interessant genoeg heeft YouTube, een bedrijf van Meta, daar net een huurcontract van 10.000 voet met 10 jaar verlengd. Dus zoals Angela al zei, niets is statisch, toch? Het verandert binnen de deelmarkten en het aanbod dat we in portefeuille hebben is geschikt voor kleinere gebruikers en het grootste deel van de gebruikers op de markt is op dit moment rond de 20.000 voet. Als je bijvoorbeeld kijkt naar ons Westside Media Center-project. En dan Hollywood, waar we activa en leegstand hebben, heeft ook een opleving in activiteit gehad. De algemene opmerking die ik zou willen maken is dat de activiteit toeneemt, maar dat het tempo van de transacties nog steeds lager ligt dan we zouden willen.
Camille Bonnel: Oké. En in een aantal van uw markten zien we leaseactiviteit van de groeiende techbedrijven die zich richten op onderverhuur. Dus ik wilde graag beter begrijpen hoeveel ruimte in de portefeuille van Kilroy wordt onderverhuurd in vergelijking met een jaar geleden? En hoeveel van jullie pijplijn is het opvullen van leegstaande ruimte versus het opnieuw vullen van reeds bezette ruimte?
Eliott Trencher: Camille, het is Eliott. Op dit moment is ongeveer 11% of 12% van de portefeuilles van Kilroy beschikbaar voor onderverhuur. Als we terugkijken naar een jaar geleden, was dat misschien ongeveer 10 procent. Dus het is een beetje verschoven, maar niet zo veelzeggend. En dan hebben we geprobeerd om in ons persbericht te gaan uitsplitsen hoe onze verhuur is verdeeld tussen leegstaande ruimtes en ruimtes die momenteel bezet zijn. Dus voor het kwartaal hadden we 122.000 vierkante voet van de 235.000 die nieuwe verhuur was van voorheen leegstaande ruimte, 55.000 aan nieuwe verhuur die bezet is en dan 58.000 aan vernieuwing.
Operator: De volgende vraag is van Blaine M. Heck van Wells Fargo. Blaine?
Blaine Heck: Geweldig. Bedankt. Eerst een vervolg op de personeelsaankondigingen, kunt u iets zeggen over het proces achter de selectie van Jeffrey voor de CFO-functie? Heb je een breder proces doorlopen of was dit gewoon een eerdere relatie die eruit sprong als een goede fit? En hoe moeten we na deze veranderingen denken over het huidige senior managementteam en de structuur van het managementteam? Angela, denk ik, hebben we bereikt wat jij ziet als een optimale structuur? Zijn er andere overwogen of overwogen mogelijke toevoegingen of veranderingen waar we aan moeten denken in de toekomst?
Angela Aman: Ja. Bedankt, Blaine. Dat waardeer ik. Wat betreft het zoeken naar een CFO en het CFO-proces, zou ik zeggen dat ik de afgelopen 6 maanden veel tijd heb besteed aan het in kaart brengen van deze organisatie en wat ik vond dat ze nodig had. En een deel van die identificatie was het erkennen van de behoefte aan fulltime aandacht aan de kant van de Chief Investment Officer, waardoor ik de ruimte kreeg om specifiek na te denken over welke vaardigheden en welke achtergrond ik het meest geschikt achtte voor de CFO-functie hier, in het bijzonder gezien waar we staan vanuit zakelijk perspectief, maar ook waar we staan in termen van het platformperspectief en enkele veranderingen die ik de komende jaren graag zou zien op het gebied van bedrijfsprocesverbeteringen en voortdurende investeringen in technologie en data-analyse en dat soort dingen. Ik heb in de loop der tijd bij twee verschillende bedrijven met Jeffrey gewerkt. Ik ken zijn vaardigheden heel goed. Ik denk dat hij niet alleen goed zal passen bij het werk dat ik de komende jaren zie doen voor de CFO, maar zeker ook, vanuit een cultureel perspectief, bij de rest van dit executive team en bij de boekhoudkundige en financiële functies waarmee we het nauwst samenwerken. Dus dat was een beetje het denkproces. Kijk, ik heb geprobeerd dit echt te onderstrepen in mijn voorbereide opmerkingen. Ik ben echt onder de indruk van het talent en de professionaliteit van dit hele team. En terwijl we door een dynamisch bedrijfsklimaat navigeerden, maar ook door dit CEO-overgangsproces, de bereidheid van iedereen om verandering echt te omarmen en me te helpen op snelheid te komen en dat alles. Dus ik ben erg blij met waar we nu staan vanuit het perspectief van het uitvoerend leiderschap en ik ben klaar om ons te blijven richten op de kansen en uitdagingen die voor ons liggen.
Blaine Heck: Oké, geweldig. Dat is echt nuttig. Overschakelen naar kapitaalallocatie. Kunnen jullie een update geven van jullie gedachten over het terugkopen van aandelen, gezien de koers van het aandeel en of dit een aantrekkelijke vorm van alternatief gebruik van middelen zou kunnen zijn nu jullie aan de zijlijn blijven staan met betrekking tot acquisities en ontwikkeling?
Angela Aman: Ja. Ik bedoel, ik zou een paar dingen zeggen. Je hebt misschien gezien, ik denk dat het niet lang na mijn toetreding was, dat we zowel ons terugkoopprogramma als ons ATM-programma hebben vernieuwd om ervoor te zorgen dat we alle middelen tot onze beschikking hebben terwijl we navigeren door wat een behoorlijk dynamische kapitaalmarktomgeving zal blijven. Dus we zijn zeker in staat en bereid om dat te doen voor zover dat zinvol is. Ik denk niet dat je hoeft te verwachten dat we een inkoopprogramma uitvoeren op een manier die de leverage verhoogt, toch? Dus het zou alleen met een geïdentificeerde bron van opbrengsten zijn. En we zouden moeten kijken naar alle investeringsalternatieven die op dat moment voor ons beschikbaar zijn. Zoals ik al zei, denk ik dat we door de rationalisatie van de toekomstige grondpijplijn een mooie opbrengst zullen hebben die we op de economisch meest aantrekkelijke manier willen herinvesteren. Maar zoals ik in mijn voorbereide opmerkingen heb geprobeerd te benadrukken, zal het ons enige tijd kosten om die opbrengsten te realiseren om de waarde van elk van die percelen te maximaliseren. Dus ik denk dat Eliott en ik op dat moment, als we daar zijn en we opbrengsten hebben in de ontwikkeling, dat gesprek zullen voeren over wat we zien in de transactiemarkt, waar staan de aandelen op dat moment? En wat is het beste alternatief als we ons in die positie bevinden. Wil je nog iets toevoegen, Eliott?
Eliott Trencher: Nee, ik denk dat dit het wel dekt. Ik bedoel, op korte termijn hebben we onze prioriteiten voor ons kapitaal benadrukt, namelijk zorgen dat de ontwikkelingspijplijn volledig gefinancierd is. En verder denk ik dat we ervoor moeten zorgen dat de balans in de juiste vorm is, zodat wanneer we klaar zijn om iets te doen, we al onze opties voor ons hebben liggen.
Operator: De volgende vraag komt van Steve Sakwa van Evercore ISI. Steve?
Steve Sakwa: Hallo, goedemorgen. Angela, ik blijf even stilstaan bij de nieuwe aanwerving van Michael Schmidt aan de leasekant om Rob aan te vullen. Heeft hij een achtergrond in life science leasing? Is het meer kantoorleasing? Ik wilde gewoon je gevoel krijgen over het team en de diepte van de life science leasing en hoe dat kan helpen in een verbeterende leasingomgeving?
Angela Aman: Ja. Zoals je begrijpt, is de Bay Area in het algemeen een zeer grote markt voor ons. We hebben daar iemand in het team die het ook heel goed doet in het bedienen van die markt. Maar Michael Schmidt zal een sleutelrol gaan spelen in het verder uitbouwen van onze praktijk in de San Francisco markt en de Bay Area. En ik denk dat het echt een geweldige toevoeging aan het team zal zijn en iemand waar Rob veel voordeel uit kan halen in die markt. Ik denk dat we, zoals we waarschijnlijk al eerder hebben besproken, onze behoeften in het bredere leaseplatform blijven evalueren. En al mijn opmerkingen over ervoor zorgen dat we de juiste middelen op de juiste plaats hebben, onderstrepen dat, dat we veel uitdagingen en kansen voor ons hebben aan de leasekant. En ik wil ervoor zorgen dat we alle middelen hebben die we nodig hebben voor die functie om echt succesvol te zijn in het blijven veroveren van een buitenmaats marktaandeel in de toekomst. Dus blijf kijken. Er kunnen wat extra mensen worden aangenomen aan de leasekant om onze inspanningen voor de hele portefeuille te ondersteunen. Ik denk dat het een heel redelijke vraag is om te wijzen op life science en te vragen of je daar wat toevoegingen zult zien. Ik geef er de voorkeur aan om pas iets aan te kondigen als we al iemand hebben, maar we blijven onze behoeften in alle onderdelen van het bedrijf evalueren.
Steve Sakwa: Oké. En ten tweede, om terug te komen op de L.A.-markt, denk ik, gezien alle uitdagingen die we zien bij alle streamingplatforms en de kabelmaatschappijen en de problemen in de mediasector. Ik vraag me gewoon af hoe je denkt over de L.A. Footprint in zijn geheel en of je misschien wat meer van die activa in submarkten naar de dispositie-emmer aan het verplaatsen bent?
Angela Aman: Ja, dat is een goede vraag. Er zijn - ik bedoel, natuurlijk, vooral in de sectoren die je noemde, zijn er op dit moment veel kruisstromen. En het is zeker een plek waar we veel tijd en aandacht aan besteden om er zeker van te zijn dat we begrijpen wat er gebeurt, vooral in onze Hollywoodportefeuille. Ik wil alleen maar benadrukken hoe goed onze activa in Hollywood zijn, hoe goed ze verhuurd zijn en het kredietprofiel enzovoort van wat we in die markt hebben. Dus we hebben er op dit moment een goed gevoel over. Over het geheel genomen denk ik - pardon, L.A. in het algemeen - dat het een erg grote markt is met veel verschillende submarkten. En ik denk dat als we onze voetafdruk in L.A. op de langere termijn in overweging nemen, het heel redelijk is om te vragen of er - er is een bepaalde submarktpositionering waar we over na zullen blijven denken naarmate we verder gaan. Maar de dynamiek die je noemde, daar houden we zeker rekening mee. We hebben een goed gevoel over de portefeuille die we vandaag hebben en die blootgesteld is aan dat soort sectoren.
Operator: De volgende vraag komt van Upal Rana van KeyCorp. Upal?
Upal Rana: Geweldig. Bedankt voor het beantwoorden van mijn vraag. Angela, wat betreft de rationalisatie van de percelen die je in je voorbereide opmerkingen noemde, kun je ons wat meer kleur geven over wat sommige van die percelen zijn en wat nu het beste gebruik is van sommige ervan als het geen kantoren zijn? En zou u overwegen om een deal te structureren waarbij u deelneemt in een van die percelen?
Angela Aman: Ja. Ik denk dat dit allemaal goede vragen zijn. Ik stel gesprekken over specifieke percelen uit totdat we dichter bij de uitvoering zijn en we specifieker kunnen zijn over wat daar precies de plannen zijn. Maar ik denk dat je me zowel in mijn voorbereide opmerkingen als in de vragen en antwoorden hier hebt horen zeggen dat ik erg enthousiast ben over onze toekomstperspectieven bij KOP. Ik denk dat ons vermogen om KOP in de loop van de tijd verder uit te bouwen op een manier die wordt gedreven door de vraag van huurders en waarbij we de juiste risiconiveaus nemen terwijl we dat project verder afbouwen, heel zinvol zal zijn voor het bedrijf en ik ben echt enthousiast over ons vermogen om dat te doen. Het zal de waarde van wat we in Fase 1 en Fase 2 hebben alleen maar verhogen. Andere percelen in die toekomstige grondbank, we hebben verschillende groottes in de toekomstige grondbank, en er zijn duidelijk percelen bij die op een gegeven moment zijn gekocht in de veronderstelling dat het kantoor- of biowetenschapsprojecten zouden worden, maar waar de markt of de dynamiek van de submarkt is verschoven en we nu denken dat het hoogste en beste gebruik waarschijnlijk iets anders is dan kantoor- en biowetenschapsprojecten. Ik zou zeggen dat die andere gebruiksdoelen voornamelijk woonprojecten of woongerelateerde projecten zullen zijn, hoewel er misschien één perceel in die toekomstige grondbank is waar we meer een alternatief gebruik dan woonprojecten overwegen. Dus ik wil nogmaals onderstrepen wat ik in mijn voorbereide opmerkingen heb gezegd, namelijk dat ik erg bemoedigd ben door de mate van activiteit en betrokkenheid die we op die percelen hebben gezien. En ik denk dat het een zeer aantrekkelijke bron van kapitaal zal vormen voor het bedrijf om in de toekomst te blijven deelnemen aan de acquisitiemarkt of te kijken naar al onze andere alternatieven voor kapitaalallocatie.
Upal Rana: Oké. Geweldig. Dat was nuttig. En dan, Eliott, kun je ons een update geven over je bekende verhuizingen en backfilling vooruitgang? Er zit nog een behoorlijk stuk in de laatste helft en ik wilde een beter beeld krijgen van de bezettingsgraad tot het einde van het jaar.
Eliott Trencher: Ja, ik zal beginnen met de verhuizingen en dan, Rob, als je daar marktcommentaar op wilt geven. Maar we hebben er drie genoemd in de voorbereide opmerkingen die in totaal ongeveer 350.000 vierkante voet bedroegen. Dat is ongeveer 60% plus van wat we in de rest van het jaar hebben uitstaan. En die drie zijn Salesforce in Seattle. We hebben daar al enige activiteit gehad en een deel van die ruimte is al ingevuld, dat zal in het derde kwartaal gebeuren. En in het vierde kwartaal heeft Microsoft wat ruimte in de Bay Area, ongeveer 75.000 vierkante voet. En dan Capital One, dat is iets meer dan 150.000 vierkante meter, ook in San Francisco. En Rob, als je wilt...
Rob Paratte: Ja. Ik heb eigenlijk niet veel meer toe te voegen aan wat Eliott zei, behalve dat we de bekende leegstand al hebben bekeken. Dus er komt nog meer.
Telefoniste: De volgende vraag komt van Caitlin Burrows van Goldman Sachs. Caitlin?
Caitlin Burrows: Hallo. Misschien een korte vraag over de - jullie eindigden het kwartaal met meer dan $ 800 miljoen aan contanten. Het klinkt alsof het plan daarvoor is om de ontwikkeling te financieren en de obligatielening van december af te betalen. Maar ik denk dat je op welk moment zou kijken om opnieuw toegang te krijgen tot de ongedekte obligatiemarkt of verwacht je dat dit meer een permanente schuldaflossing zal zijn?
Eliott Trencher: Caitlin, ik denk dat het een goede vraag is. En vanuit ons perspectief is het denkproces niet alleen wat er gebeurt op de markt voor ongedekte obligaties, die duidelijk een beetje aantrekkelijker is geworden in de afgelopen weken en maanden. Maar ook wat het gebruik van de opbrengst zou zijn. En dus verkeren we in de gelukkige omstandigheid dat we na onze vervaldatum van december 2024 pas in oktober 2025 echt iets hebben. Daar moeten we iets aan doen. Het is onze ervaring dat we proactief vooruitlopen op die vervaldata, dus we denken dat als we een opportunistisch moment zien om kapitaal op te halen, dat een logisch gebruik van dat kapitaal is. Maar we houden onze ogen ook open voor andere aanwendingen, zoals Angela al noemde, of dat nu overnamemogelijkheden zijn of iets anders. We - terwijl we dat allemaal doen, moeten we er echter goed op letten dat de hefboomwerking niet toeneemt. Dus als we naar de obligatiemarkt gaan, is het meest waarschijnlijke gebruik het terugbetalen van toekomstige schulden.
Caitlin Burrows: Begrepen. Oké. En dan misschien even terug naar de leasekant. Het leek erop dat de activiteit in het tweede kwartaal relatief zwakker was, maar juli was sterk. Dus het klinkt ook alsof de markt voor grotere deals niet noodzakelijkerwijs zo sterk is, dus dat zou suggereren dat het meer kleinere deals zijn. Maar hoe ziet de leasepijplijn en de vooruitzichten voor de rest van 2024 eruit en ook de mix van kleine en grote gebruikers?
Rob Paratte: Caitlin, zoals je waarschijnlijk hebt afgeleid uit mijn opmerkingen, ik bedoel, de pijplijn ziet er goed uit. Ik bedoel, we hebben al, sinds het kwartaal - het derde kwartaal, 183.000 vierkante voet aan huurcontracten getekend, en we hebben nog meer in de pijplijn in verschillende stadia van bespreking. Dus het voelt alsof Q3 en Q4 sterk kunnen eindigen, en dat is in overeenstemming met wat we zien in de markten waarin we actief zijn en waar de vraag blijft toenemen. En de verwachtingen zijn dat er kleine en grotere transacties zullen plaatsvinden. En ik zou niet zeggen dat het allemaal kleine huurders zijn. We hebben enkele grotere huurders, zoals Angela eerder al aangaf, er waren huurders met wie we praten. Dus je ziet niet de omvang en het volume van grote huurders die je in 2017 of '18 zag. Maar we komen ook uit een verbeterend klimaat.
Angela Aman: Ja, ik denk dat dat precies klopt. Zoals ik al zei in mijn voorbereide opmerkingen, is dit de eerste keer dat we echt een soort van recent herstel zien in de vraag van gebruikers die op zoek zijn naar meer dan 100.000 voet. Dus misschien geen megadeals, maar zeker een sterke verbetering van de gemiddelde dealgrootte in de pijplijn die we echt bemoedigend vinden. Dat geldt zowel aan de verlengingskant als aan de kant van nieuwe huurcontracten. Dus alle opmerkingen in Q&A over een gebrek aan retourneerbare grotere deals waren meer submarkt- of marktspecifiek, met name in Los Angeles, maar over de hele portefeuille zien we zeker dingen in die richting bewegen.
Operator: De volgende vraag komt van Dylan Burzinski van Green Street Advisors. Dylan?
Dylan Burzinski: Bedankt voor het beantwoorden van de vraag. Angela, ik wil even terugkomen op je opmerkingen over het sneller op de markt komen van activa of activa van hogere kwaliteit. Ik bedoel, zijn er bepaalde markten waar je een grotere hoeveelheid activa op de markt ziet komen? En dan denk ik als een vervolg daarop, is het jouw gevoel dat deze verkopers realistischere verwachtingen hebben in vergelijking met waar we hoorden dat activa op de markt kwamen, laten we zeggen vorig jaar, 18 maanden geleden?
Angela Aman: Ik denk dat dat een heel belangrijke vraag is, Dylan. Ik denk dat in termen van waar we de activiteit op de activa van hogere kwaliteit zien, ik denk dat het relatief verdeeld is over de markten. We hebben dingen geëvalueerd en ik denk dat bijna al onze markten die we zouden categoriseren als van hogere kwaliteit dan wat we de afgelopen jaren hebben zien uitkomen. Dus dat deel van de vergelijking is in ieder geval vrij breed. Maar op basis van wat ik eerder zei, wachten we met de uitvoering tot we het gevoel hebben dat de prijsstelling een afspiegeling is van de algehele risico-omgeving en onze kapitaalkosten. En we hebben zeker nog niet gezien dat het zover is, daarom hebben we nog geen uitvoering gezien. Maar we denken dat deze omgeving, waarin we meer markttests zien van potentiële verkopers en meer markttests van activa die op zijn minst bij ons passen vanuit het oogpunt van kwaliteit en groei op de lange termijn, zeer bemoedigend is. En we denken dat meer marktonderzoek zal leiden tot een verkleining van de bid-ask spread naarmate we verder gaan.
Eliott Trencher: En Dylan, dit is Eliott. Ik wil daar nog aan toevoegen dat sommige van deze eigenaren al een paar jaar een gebrek aan liquiditeit hebben. En nu ze dus op een punt komen dat het al een tijdje geleden is, hebben ze misschien andere behoeften in termen van hoe ze hun portefeuilles verdelen. Het is logisch dat ze naar buiten komen en een beetje meer open-minded zijn bij het testen van de markt. En dus denken we dat dit een trend is die zich kan voortzetten.
Dylan Burzinski: Dat is nuttig commentaar. En dan nog een follow-up, als ik mag. Als je kijkt naar de concentratieportefeuille van vandaag, zijn er dan bepaalde markten waarin je meer geïnteresseerd bent om op termijn te groeien?
Angela Aman: Ik denk dat het voor de meeste van onze markten een kwestie is van echt begrijpen hoe deelmarkten zich ontwikkelen en waar we ons willen positioneren vanuit een deelmarktperspectief. We willen zeker doorgaan met het uitbreiden van de portefeuille in Austin. Zoals u denk ik wel weet, hebben we een zeer hoogwaardig object in Austin CBD en de ontwikkelingslocatie in de buurt van het domein, maar we hopen zeker dat we die portefeuille na verloop van tijd en op de juiste manier kunnen blijven uitbreiden. Afgezien daarvan is de enige andere opmerking die ik al eerder heb gemaakt, en die ik hier opnieuw zal maken, dat ik denk dat als we naar de portefeuille kijken, een van de andere gesprekken die we intern voeren ook gaat over relatieve marktpositionering. Ik denk dat na verloop van tijd onze relatieve positionering ten opzichte van de Bay Area zal afnemen. Waarschijnlijk moeten we daar een beetje snoeien in de portefeuille. Maar mijn bredere hoop is dat we echt alleen maar groeien in andere markten zoals Austin en San Diego en de Pacific Northwest, enzovoort, in plaats van een significante omzet uit de San Francisco markt. We zijn erg enthousiast over wat we zien op het gebied van stabilisatie en herstel in San Francisco en we hoeven die relatieve blootstelling zeker niet te overhaasten, gezien waar we nu staan vanuit een marktstandpunt. Maar ik denk dat je op de lange termijn moet verwachten dat we die richting methodisch opgaan.
Operator: De volgende vraag komt van Pete Abramowitz van Jefferies. Pete?
Pete Abramowitz: Ja. Hartelijk dank en bedankt voor het beantwoorden van de vragen. Kunt u het hebben over DermTech? Ik weet dat ze in juni faillissement hebben aangevraagd. Ik ben gewoon benieuwd hoe dat wordt behandeld, in termen van je FFO-gids of hoe het is verwerkt in je bezettingsgids? En zitten ze nog steeds in die ruimte in San Diego?
Eliott Trencher: Pete, het is Eliott. Ze zitten nog steeds in die ruimte. Ze zijn nog steeds in gebruik. Ze hebben in juli huur betaald. Wat betreft de richtlijnen, er zijn verschillende uitkomsten, maar je kunt ervan uitgaan dat we, zoals gebruikelijk, vrij conservatief zijn in hoe we over deze dingen denken.
Pete Abramowitz: Oké. Dat is nuttig. En dan in termen van kapitaalallocatie, je hebt het net over mogelijke andere kansen in andere delen van de kapitaalstapel, of het nu mezzanineposities zijn, dat soort dingen. En is dat iets wat u aantrekkelijk vindt op een voor risico gecorrigeerde basis? En zo ja, wat onderschrijft u vanuit het oogpunt van rendement?
Eliott Trencher: Ja. Dus - en we hebben het hier in eerdere kwartalen al over gehad. Het is iets wat we in het verleden niet hebben gedaan, maar we staan er open voor. Ik denk dat we vanuit ons perspectief weten dat onze expertise ligt in het kopen, exploiteren, leasen en verhuren van vastgoed. We lenen geen vastgoed. Dus in de mate dat we hogerop gaan in de kapitaalstapel, willen we dat er een duidelijk pad is naar eigendom en niet alleen maar in de kredietverlening zitten en proberen die inkomsten te repliceren als leningen opeisbaar worden. Dat is niet onze expertise. Maar we gaan proberen creatief en ruimdenkend te zijn en manieren te zoeken om waarde te creëren.
Operator: De volgende vraag komt van Michael Carroll van RBC. Michael?
Michael Carroll: Ja, bedankt. Ik wilde alleen even ingaan op de potentiële tegeldemaking van een aantal percelen. Ik weet dat je zei dat er misschien alternatieve bestemmingen zijn voor de locaties die je hebt. Kunnen we ervan uitgaan dat u actief bezig bent om deze locaties geschikt te maken voor die betere bestemmingen? Ik geloof dat u voor de meeste van deze locaties een nieuwe bestemming hebt genoemd. Is dat op dit moment gaande? En hoe lang duurt dat proces meestal?
Angela Aman: Ja. In sommige van deze gevallen doorlopen we dat proces, werken we samen met mensen die de uiteindelijke kopers zouden kunnen zijn om ervoor te zorgen dat de juiste dingen ook recht krijgen. Dus we evalueren dat en zorgen ervoor dat het de goede kant op gaat. Zoals ik al zei, deze dingen kunnen tijd kosten. En de hoeveelheid tijd die nodig is, verschilt per markt en submarkt. Het is dus niet gemakkelijk om te generaliseren. Ik denk dat sommige percelen iets sneller kunnen gaan dan andere. Maar zelfs in het beste geval zal het een onbeduidende hoeveelheid tijd kosten om een nieuwe vergunning te krijgen voor iets meer dan waar ze nu recht op hebben.
Michael Carroll: Oké. En moeten we er dan van uitgaan dat je deze percelen waarschijnlijk niet wilt verkopen totdat je ze daadwerkelijk gerechtigd hebt, omdat je gewoon je waarde wilt maximaliseren en ervoor wilt zorgen dat alles geschikt is voor de volgende ontwikkelaar?
Angela Aman: Ja. Ik bedoel, ik denk dat het gewoon een kwestie is van hoe maximaliseren we de waarde van de percelen, toch? En dus denk ik dat Eliott en zijn team een heel doordacht proces hebben doorlopen om elk van deze scenario's te evalueren, de markt te testen en te begrijpen wat de waarde is als we ze vandaag verkopen, als we ze iets langer vasthouden en er recht op hebben, wat is dan de waarde? En zit er een groot genoeg gat tussen die twee getallen om het aantrekkelijk voor ons te maken om de activa te blijven dragen tot aan de verlening van een nieuwe vergunning? En ik denk dat we in vrijwel alle scenario's denken dat het voor aandeelhouders het beste is om ze te houden tot aan de herverkaveling. Zolang we er vertrouwen in hebben dat we ze op de juiste manier kunnen herverpachten om de waarde voor de eindkoper te maximaliseren, is dat vanuit het oogpunt van waardering de beste uitkomst. Maar het is echt een kwestie van inzicht in elke individuele situatie en de markt een beetje uittesten om te begrijpen waar de waarden liggen en om de juiste economische beslissing te nemen.
Operator: De volgende vraag is van John P. Kim van BMO. John?
John Kim: Dank u. Ik wilde iets vragen over de $ 2,5 miljoen leasebeëindigingsvergoeding dit kwartaal. Was dit al eerder meegenomen in je richtlijn of was het nieuw - een nieuwe gebeurtenis? En kunt u ook iets zeggen over de huurders of de markt waarin het zich bevindt?
Eliott Trencher: Ja. Hé, John. Dit was dus een huurder in Bellevue. Het was niet eerder opgenomen in onze richtlijnen. Het heeft invloed op dezelfde winkel omdat dit een huuropzegging in contanten is. Het heeft een verwaarloosbare invloed op FFO. Dus als je denkt aan hoe we eerder spraken over de drijvende krachten, hebben we het onderscheid gemaakt dat een van de drijvende krachten achter de groei van hetzelfde aantal winkels een aantal van de inkomsten uit vergoedingen omvatte, maar dat was geen drijvende kracht achter de groei van de FFO. En wat betreft de markt zelf, het is - we hebben het gehad over een van onze sterkere markten. Dus we hebben een goed gevoel over de activiteit die we daar zien.
John Kim: Oké. En dan wilde ik het nog even hebben over de SAP-vernieuwing en hoeveel van een minpunt dat is? En ook over het antwoord op de verhuizingen: kun je aangeven welke verhuizingen je verwacht in 2025?
Rob Paratte: John, het is Rob. Het is dus een inkrimping. Het is waarschijnlijk meer dan de helft van de ruimte. Maar we hebben - ik wil je niet te veel kleur geven, maar het is - we hebben activiteit in de ruimte, en Bellevue, zoals Eliott net al aangaf, is een van de sterkste markten in onze portefeuille.
Angela Aman: En een van onze - in een van onze sterkste activa. Dus we hebben een goed gevoel over het vrijgeven van potentieel voor die ruimte.
Eliott Trencher: En er is een onderhuurder in een groot deel van die ruimte, wat helpt als je nadenkt over het risicoprofiel daar. Wat betreft 2025, een van de dingen waar we in het verleden op hebben gewezen is dat we geen expiraties hebben boven de 100.000 vierkante voet. Dus als je denkt aan de omvang van het doorrolschema of de retentie, is het niet iets dat zo omvangrijk zou moeten zijn in 2025. En dus zullen er natuurlijk huurders zijn die blijven en huurders die gaan, maar niets dat zo belangrijk is als wat we in 24 hebben gezien.
Operator: Onze laatste vraag van vandaag komt van Brendan Lynch van Barclays. Brendan?
Brendan Lynch: Geweldig. Bedankt voor het beantwoorden van mijn vraag. Angela, in het verleden heb ik je horen praten over interesse in A plus activa met een hoge amenitisatie en gebroken kapitaalstructuren. Ik vroeg me af of je meer van dat soort mogelijkheden ziet of wat je verwachtingen voor de toekomst zijn?
Angela Aman: Ja. Je hebt dat soort nood nog niet echt op de markt gezien. Ik bedoel, toen we het eerder hadden over extra activa van hoge kwaliteit die op de markt kwamen, zou ik niet zeggen dat er zijn met echt gebroken kapitaalstructuren of een van die situaties die echt door de geldschieter op de markt worden gedwongen, zoals je zou verwachten. Ik denk dat in bepaalde deelmarkten of bepaalde markten waarin we actief zijn, waar je een hoger niveau van nieuw aanbod in de markt hebt gezien, ik denk dat we de komende jaren in een situatie kunnen komen waarin bouwleningen of iets dergelijks moeten worden afbetaald en er een aantal kwalitatief hoogwaardige activa zijn waar we mogelijk naar kunnen kijken vanuit een overnamestandpunt die worden vergemakkelijkt door iets in de kapitaalstructuur. Maar het meeste wat we op dit moment op de markt zien komen zijn kwalitatief hoogwaardige activa met een soort goede sponsoring, maar mensen zoals Eliott al eerder aangaf, die gewoon geen liquiditeit hebben gehad en op zoek zijn om het actief te verkopen omdat misschien de eigendomsstructuur van het fonds dat erin zat of iets dergelijks, ze anticipeerden op een liquiditeitsevenement op dit moment, en het is zinvol om op zijn minst de markt te testen en te zien waar de waarden liggen.
Brendan Lynch: Misschien een gerelateerde follow-up, je zei dat je op zoek bent naar of geïnteresseerd bent in uitbreiding in Austin in de toekomst. Dat is een markt waar de komende jaren wat aanbod online komt. Hoe moeten we denken over de markt en de mogelijkheid om uit te breiden door middel van dat type overname?
Angela Aman: Ja. Ik denk dat dit een heel goed voorbeeld is van de dynamiek waar ik het net over had. Ik zou zeggen, als we kijken naar wat er gebeurt in de Austin CBD, hebben we Indeed Tower in die markt, wat een zeer hoogwaardig object is waar we nog steeds aan het verhuren zijn, maar we hebben een heel goed gevoel over de vraagvooruitzichten en hoe breed die vraag is geweest. We hebben dus een goed gevoel over de markt en de algemene dynamiek. Het is een markt die op dit moment wordt beïnvloed door een vrij aanzienlijke hoeveelheid nieuw aanbod, wat niet echt van invloed is op ons vermogen om Indeed Tower verhuurd te krijgen, alleen al op basis van de kwaliteit en hoe gedifferentieerd dat object is. Maar als we nadenken over verdere expansie in Austin in de komende jaren, denk ik dat de dynamiek van het nieuwe aanbod zeker in ons voordeel kan zijn als het gaat om ons vermogen om nieuwe activa van hoge kwaliteit te verwerven, waarbij het financieringsplaatje op de lange termijn voor die activa als ze stabiliseren niet is wat mensen oorspronkelijk hadden verwacht. Het zou dus zeker een aantrekkelijke manier voor ons kunnen zijn om die portefeuille verder te laten groeien, maar het is zeker een beetje speculatief op dit moment en we zullen die markt nauwlettend in de gaten blijven houden en kansen evalueren als ze zich voordoen.
Operator: Hiermee beëindigen we onze vraag- en antwoordsessie en de 2Q '24 winstconferentie van KRC. Dank u allen voor uw deelname aan het gesprek van vandaag en u kunt nu uw lijnen verbreken.
Dit artikel is vertaald met behulp van kunstmatige intelligentie. Raadpleeg voor meer informatie onze gebruiksvoorwaarden.