Ik ga in de VS verhuurde huizen kopen. We gaan nu aan de slag met het eerste huis. Ik ga, zoals het er nu uitziet, een poging doen een verhuurd huis tegen een enorm zachte prijs te verwerven.
Waarom die zachte prijs?
We gaan een verhuurd pand in Detroit kopen. De stad is nog altijd aan het bijkomen van het bijna failliet van de Amerikaanse automobielindustrie. Hoewel de stad economisch weer uit het dal klimt, is het vertrouwen in de huizenmarkt er nog altijd niet. Een goede zaak voor beleggers die daar een kans in zien. Kunt u het zich indenken, een net huis kopen voor enkele tienduizenden dollars?
Dat is relatief nog duur. In 2010 waren er huizen die je voor 100 dollar al kon kopen… Over weggeslagen vertrouwen gesproken. Dat was dan ook wel echt de onderkant van de markt. Daar ga ik niet actief worden. Ik zoek het aan de onderzijde van de middenklasse.
Nu is de prijs voor huurhuizen nog altijd laag en dat is deels omdat veel inwoners van Detroit een credit rating hebben die het ze onmogelijk maakt om een huis te kopen. Spaargeld hebben ze niet, dus zelfs 40.000 dollar is al te veel. Ze moeten dus wel huren.
Beleggen in vastgoed, kan je dat wel maken?
Is het niet je reinste uitbuiting en misbruik van je rijkdom dat je onroerende goed koopt waar je zelf niet gaat wonen?
In links Nederland wordt wel zo gereageerd op vastgoed beleggers, maar er is ook wat voor beleggen in vastgoed te zeggen. Er zijn namelijk mensen die het zelf kopen van huizen niet willen of niet kunnen betalen. Wie moet dan ‘hun’ huisvesting bezitten?
Zelf willen de mensen het risico op dat vastgoed niet bezitten. Realiseer je, het bezitten van vastgoed kent ook risico’s. Waardedaling, brand, slijtage, wateroverlast, stormschade, vandalisme, etc, zijn allemaal risico’s die voor de eigenaar zijn en niet voor de huurder.
Moet dan de staat de risiconemer zijn, of moet het een door de overheid ingestelde onderneming zijn? Is dat ‘beter’, dan gewoon de markt haar werk te laten doen, zoals we dat overal elders in de maatschappij doen?
Die discussie zal nooit af zijn, maar we leven in een samenleving waarbij we (in mijn ogen gelukkig) ook als individuen en als bedrijven vrij over ons kapitaal mogen beschikken. Daarbij hoort ook vastgoed beleggen. Vastgoed beleggen in zowel koophuizen als huurhuizen en ook vastgoed beleggen in bijvoorbeeld kantoorpanden en grond.
Gelukkig leven we ook in een samenleving die het voor iedere vastgoedbezitter verplicht maakt om aan bepaalde regelgeving te voldoen. Het is dus niet cowboyland, of althans, dat zou het niet mogen zijn. We hebben de laatste jaren gezien hoe groot de puinhoop werd bij enkele enorme woningcorporaties. De oplossing via deze enorme en beschermde ondernemingen was het dus ook niet.
We hebben ook gezien dat de markt voor particulier onroerend goed door enkele partijen gedomineerd wordt. Enkele slimme ondernemers, waaronder een lid van het koninklijk huis, hebben op tijd een kans in de markt gezien. Ze kochten ieder voor zich honderden huurwoningen op of ze ontwikkelden vastgoed dat vervolgens verhuurd ging worden.
Zijn de huurders daar slecht mee af?
Meestal niet. Vaak weten ze niet eens wie er echt eigenaar van het pand is. Ze hebben een telefoonnummer waar ze klachten kunnen melden. Als er wat is, dan wordt het opgelost en verder betalen ze een huur die zowel afgeleid is van de marktomstandigheden alsmede wordt bepaald door beperkte jaarlijkse verhogingen.
In Amsterdam zien we nu gekkigheid in de vastgoedmarkt ontstaan, maar dat is meer in de koophuizenmarkt dan in de huurhuizenmarkt. Het druppelt wel door naar de huurhuizenmarkt, want de nieuwe huur bij nieuwe huurders wordt berekend op basis van de koophuizenprijzen. Hierdoor kan het interessant worden om een huurder te lozen. Daar is huurdersbescherming voor opgezet. Bij de meeste verhuurders werkt dat, maar rotte appels zijn er altijd wel.
In mijn ogen is het particulier kopen van verhuurd vastgoed een fantastische manier om goed te doen voor de samenleving EN om een stukje rendement op kapitaal te realiseren. Ik ben dan ook op zoek gegaan naar een markt die nu nog interessant is en denk die gevonden te hebben in Detroit. Daar kan je nog voor enkele tienduizenden dollars een interessante woning vinden die te koop staat. Een woning inclusief huurder die ik er ook vooral in wil laten blijven zitten. Mijn rendement is namelijk berekend op het feit dat die huurder er in zit. Mocht die huurder willen vertrekken, ook prima, maar ik jaag mijn huurders niet weg. Ze moeten immers mijn rendement realiseren, want ik wil een inkomen vanuit maandelijkse huur gaan opzetten.
Dan is er nog de vraag: Waarom niet in Nederland beleggen?
Dat zou immers veel makkelijker zijn: het is veel dichterbij en je kan zelf zaken doen die je nu in de VS duur moet uitbesteden.
Het is niet helemaal waar dat ik niet in Nederland verhuur. Ik bezit mijn vorige huis nog en dat is nu verhuurd. Zelf heb ik dus nog wel vastgoed. Het is mijn pensioen. Er zit nog wel een hypotheek op, maar ik los af en toe wat af en daarnaast is er een beleggingsverzekering op afgesloten die het alsnog redelijk heeft gedaan.
Zakelijk gezien zit ik echter niet in Nederland omdat ik hier geen ingewerkt team heb en omdat naar mijn idee de kans in Detroit en Florida groter is. Het is hier op de vastgoedmarkt al te lang goed gegaan en we zitten op een all time high van de markt. Dat is pertinent geen moment om onroerend goed te kopen.
In Florida en zeker in Detroit is ook sprake van een herstel van de huizenmarkt, maar er is nog een lange weg te gaan voor de recordprijzen van 2007 weer gehaald worden. Daarnaast is het bruto rendement daar veel hoger. Het is mogelijk om via bepaalde wegen zoals veilingen goedkoop aan huizen te komen. Dat is is Nederland op papier ook zo, maar ga je naar een faillissementsveiling, dan loop je de kans om opgewacht te worden door een paar maffiosi. In de VS werkt het online, dus weinig kans dat je op de veiling onder fysieke druk gezet wordt om van een bieding af te zien.
Kortom, ik zie dus meer kans in die markt en ik besteed inderdaad alles uit. Dat kost wat, maar ik kan mijn tijd dan aan andere zaken besteden.
Zoals Prins Berhard Jr al zei, “je hoeft mij niet naar een Tweede Kamer overhoring te laten komen, want ik ben geen expert op huurhuizengebied.” Ik begrijp wat hij daarmee bedoelde. Hij gaat ook niet de huizenkeuring zelf doen of een dakgoot vervangen. Zo werk ik zakelijk ook. Zo zou ik ook in Nederland werken als ik het puur zakelijk zou oppakken. Waar ik dus investeer is wat dat betreft voor mij onbelangrijk.
De kans op winst en rendement is prioriteit één als ik kijk naar de investering. Zodra ik gekocht heb, is de goede huurder behouden de grootste prioriteit.