Beurstrends 14 februari
Vastned (EUR 36,67 - Verkopen) schoont het Spaanse portfolio op en verkoopt 7 winkelcentra voor EUR 160 miljoen aan een consortium van private equity-bedrijven. De verkoopprijs ligt 29 procent onder de taxatiewaarde, gemeten 31 december 2013 en 35 procent onder de taxatiewaarde gemeten in juni 2013. In onze ogen is dit een erg grote korting ten opzichte van de recente marktprijzen. Wij handhaven ons verkoop-advies.
De stap van Vastned komt niet als een verrassing. We hadden er al rekening mee gehouden dat deze transactie kon worden uitgevoerd, na de opvallend getimede tradingupdate van Vastned. Al blijft het wel de vraag waarom Vastned zoveel haast heeft gemaakt met de verkoop, omdat het bedrijf zelf niet in nood verkeert.
De verkoop heeft een grote impact op de net asset value (-10%) en het directe resultaat gemeten als Funds For Operations (FFO). In 2013 hebben deze winkelcentra bijgedragen voor EUR 8,5 miljoen aan het FFO. De verkoop heeft daardoor een negatieve impact van EUR 0,45 per aandeel. De geschatte FFO komt daarmee uit op EUR 2,37, waar wij eerder hadden gerekend op EUR 2,82.
Bovendien drukt de verkoop op het dividendpotentieel van Vastned. Als we rekening houden met een pay-out ratio van 75 procent, kan het dividend per aandeel uitkomen op EUR 1,75 tot EUR 1,80, terwijl het huidige dividend staat op EUR 2,55 per aandeel. Dit maakt het huidige dividendrendement van 5 procent veel minder aantrekkelijk, want het gemiddelde van sectorgenoten ligt op 5,6 procent. Desalniettemin biedt de stap van Vastned investeerders wel wat zekerheid over de toekomstige vermogenswaarde van het vastgoedbedrijf.
Vastned handelt nu op een kleine korting, gemeten aan de hand van de aangepaste NAV. Ook ten opzichte van sectorgenoten is Vastned wat goedkoper. Toch verwachten wij dat de nettovermogenswaarde van Vastned in de toekomst nog wat verder kan dalen en daarom houden wij vast aan ons verkoop-advies.