Retail Estates (BR:RETE) behoort tot de categorie openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen (G.V.V.’s). Het betreft hier aandelen met een hoog dividendrendement en met specifieke eigenschappen.
De G.V.V.’s zijn een typisch Belgisch fenomeen, ze zijn strikt gereglementeerd en bieden voordelen verbonden aan een investering in vastgoed zonder de nadelen. Ze keren 80% van de winst uit de aandeelhouders. Retail Estates (BR:RETE), dat in dit artikel speciaal aan bod komt, vormt geen uitzondering op deze regel.
De regels waaraan de G.V.V.’s onderworpen zijn, zijn in het voordeel van de beleggers
De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen of G.V.V.’s stonden vroeger bekend als bevek's. Ze betalen geen vennootschapsbelasting op hun winsten, maar in ruil moeten ze minstens 80% van die winsten in de vorm van dividenden uitkeren aan de aandeelhouders. Iets wat zeker welkom is in deze periode van lage rentevoeten.fNochtans zijn de G.V.V.’s geen obligaties. Het zijn aandelen die zich stabieler gedragen dan traditionele aandelen, het betreft wel degelijk een categorie apart.
5 regels die gevolgd moeten worden
1. Diversificatie van de activa. De G.V.V.’s mogen maximaal maar 20% van de portefeuille in hetzelfde gebouw of in hetzelfde vastgoedcomplex investeren. Bedoeling is om het risico op wanbetalers of leegstand te minimaliseren. Die spreiding betekent dat ze minder risicovol zijn dan de vastgoedcertificaten die vaak uitgegeven werden voor één gebouw of complex.
2. De liquiditeit. De G.V.V.'s zijn beursgenoteerd en hebben een minimum "free float" van 30%. Dat betekent dat een minimale liquiditeit gegarandeerd is op de beurs. Retail Estates (BR:RETE) heeft een beurskapitalisatie van 1,044 miljard euro. Deze G.V.V. is opgenomen in de EPR, een Europese beursindex die een uitstekende liquiditeit garandeert.
3. De schuldengraad mag niet te hoog zijn, zodat het risico op insolvabiliteit beperkt is. Die schuldengraad mag niet boven 65% van de waarde van de activa liggen. Het gebeurt regelmatig dat G.V.V.'s kapitaalverhogingen doorvoeren om de groei te financieren. Wanneer een G.V.V. de hierboven aangegeven spreiding niet meer respecteert, zal de toegelaten schuldengraad verminderd worden.
4. Een grote transparantie moet een objectieve evaluatie van de waarde van de gebouwen mogelijk maken. Het vastgoed van de G.V.V.'s wordt elk kwartaal door een externe expert gewaardeerd. De waarde van de gebouwen minus de schulden wordt de intrinsieke waarde of de net asset value genoemd. Dankzij deze transparantie kan de beurswaarde van een G.V.V. worden vergeleken met de intrinsieke waarde.
5. Minimum 80% van de winst moet uitgekeerd worden in de vorm van dividenden.
Wanneer deze regels gerespecteerd worden, is een G.V.V. niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Een G.V.V. kan een in ieder geval een interessante belegging zijn.
G.V.V.'s zijn aandelen die vaak beschouwd worden als een volwaardig alternatief voor beleggers op zoek naar rendement. Vanwege de hierboven 5 vermelde regels zijn ze minder volatiel dan gewone aandelen.
Focus op Retail Estates (BR:RETE)
Met een investering van meer dan 77% in België diversifieert het bedrijf zich ook naar Nederland, waar het net 56 commerciële gebouwen pas heeft aangekocht in 3 Nederlandse steden in de 'Randstad' (de regio waar de economische activiteiten geconcentreerd zijn in Nederland). Deze commerciële gebouwen voegen 74.000 m2 toe aan de door Retail Estates gehuurde oppervlakten, die nu meer dan een miljoen m2 bedraagt.Het grootste deel van de winkelruimte van Retail Estates bevindt zich op "commerciële zonings", waar klanten hun aankopen bij verschillende winkelen kunnen doen. Deze bedrijven genieten van een hoger niveau van klantenverkeer dan geïsoleerde commerciële gebieden.Retail Estates is aanwezig in de buitenwijken van steden, waar het huren lager dan in de stedelijke centra. De huurders zijn goed verdeeld over de verschillende commerciële activiteiten en de bezettingsgraad van de commerciële oppervlakten bedraagt 98%. Ondanks het moeilijke economische klimaat, het sombere consumentenvertrouwen en de concurrentie op het internet houdt Retail Estates het goed vol. De G.V.V heeft sinds begin dit jaar een prestatie van 8,5% geboekt. Het bedrijf wordt al meer dan 10 jaar onafgebroken geleid door dezelfde CEO, Jan de Nys, heeft een schuldratio ver onder de wettelijke limiet van 65% ligt. Volgens het laatste jaarverslag bedraagt dit percentage 52%. Het bedrijf heeft ook een dividend van € 4,25 uitgekeerd over het boekjaar 2018/2019, een stijging van 18% in vergelijking met het vorige boekjaar. Het rendement is ongeveer 5% bruto, waardoor er nog steeds 3,50% na de roerende voorheffing overblijft.
De voordelen van investeren in onroerend goed met een G.V.V.
De dividenden uitgekeerd door Retail Estates (BR:RETE) kunnen vergeleken worden met een huur, maar zonder de huurproblemen (onbetaalde huur, leegstand, werkzaamheden, ...). Er zijn nog twee andere voordelen: G.V.V.'s zijn effecten gemakkelijk om te schenken en zonder kosten. Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor meer informatie erover.
Tevens zorgt dit type investering voor een goede diversificatie. Het komt inderdaad zelden voor dat een particulier een commercieel onroerend goed kan kopen. Toch is het door een investering in Retail Estates (BR:RETE) mogelijk en dit voor een bedrag dat hij zelf bepaalt. Hij kan ook van de ene op de andere dag beslissen te verkopen.
Tijdelijke promotie: courtagekosten van 0,30%
Als u overtuigd bent van de voordelen van beleggen in Retail Estates (BR:RETE), mis dan niet onze promotie.
Voor elke investering van minstens € 30.000 in RETAIL ESTATES of in combinatie met andere acties van onze promotie (KBC (BR:KBC), AGEAS, GBL (BR:GBLB) of APERAM), zullen de courtagekosten tussen donderdag 12 september 2019 en woensdag 18 september 2019 tot 17.00 uur tot 0,30% worden verlaagd.