Het Duitse vastgoedbedrijf Adler Group (DE:ADLG) krijgt het hard te verduren. Aangevallen door shorters, beschuldigd van fraude en het doelwit van de BaFin (de Duitse beurswaakhond)... een van de grootste Duitse immogroepen zit de laatste weken duidelijk in zwaar weer.
De voorlopige laatste aflevering in dit verhaal: na het weekend (maandag) heeft Adler Group aangekondigd dat het voor anderhalf miljard euro aan vastgoed heeft verkocht aan concurrent LEG Immobilien (DE:LEGn) om de schuldenberg af te bouwen.
Enkele dagen daarvoor, op vrijdag, was er al een andere Duitse vastgoedonderneming Adler ter hulp gekomen. Het was meer bepaald Vonovia (DE:VNAn), grootste speler in residentieel vastgoed in Duitsland én onlangs Deutsche Wohnen (DE:DWNG) - de nummer twee uit de sector - overgenomen, dat de grootste aandeelhouder van Adler, Aggregate Holdings, een lening van 100 miljoen euro toekende. Dat bedrijf had problemen om een lening die gelinkt is aan het partnerschap met Adler af te lossen doordat de beurskoers een ferme duik nam. De lening kwam er in ruil voor een aankoopoptie voor 13,3% van het kapitaal van Adler en dit aan 14 euro per aandeel. De optie blijft 18 maanden geldig.
De uitoefenprijs ligt duidelijk hoger dan de huidige koers van het aandeel, klinkt het bij Aggregate Holdings. Daarbij is wel geen rekening gehouden met de koersdaling van Adler Group sinds begin september. Vroeger noteerde het aandeel boven 21 euro. Maandagavond bij de slotbel was het op de Europese markten nog nauwelijks 12 euro waard.
Venijnige nota van Viceroy Research
Het wantrouwen van de beleggers werd hoofdzakelijk gevoed door een venijnige nota van Viceroy Research over Adler. Viceroy Research is een Amerikaans bedrijf dat onafhankelijke onderzoeken uitvoert naar ondernemingen die verdacht worden van dubieuze praktijken. "De groep Adler staat bol van fraude, bedrog en valse financiële verklaringen bedoeld om de ware financiële toestand - die er somber uitziet - toe te dekken", staat er in de nota die een ware mokerslag betekende.
Het vervolg is navenant: "Hun balans is duidelijk artificieel opgesmukt, hun aandelen worden niet aanbevolen en hun obligaties zullen bijna zeker niet kunnen worden afgelost, wat voor grote waardeverminderingen zal zorgen".
"Een hoop valse beschuldigingen"
De reactie van Adler: "Wij verwerpen al deze valse beschuldigingen (van Viceroy Research) rigoureus". "In een van de belangrijkste beschuldigingen staat dat de waarde van de activa op de balans artificieel opgesmukt is", luidt het in een persbericht van de vastgoedgroep. Adler verdedigt zich en zegt: "Daar is natuurlijk niets van aan. De vastgoedwaarde op de balans is vastgelegd door onafhankelijke, vooraanstaande vastgoedbeoordelaars".
Sedertdien heeft de Duitse beurswaakhond BaFin de zaak in handen genomen en die zal de beschuldigingen die geuit zijn in de nota van Viceroy Research nader onderzoeken.
Op de obligatiemarkt is de bezorgdheid van de schuldeisers merkbaar. De obligatie Adler Group met een coupon van 2,25% en een vervaldag op 27 april 2027 bijvoorbeeld noteert op de secundaire markt aan ongeveer 85% van de nominale waarde, wat een rendement van 5,5% oplevert. We geven nog mee dat deze obligatie in coupures van 100.000 euro een "BB+" rating heeft bij Standard & Poor's in de speculatieve categorie.
