Tegen een achtergrond van gestegen rentes zijn obligaties opnieuw attractiever geworden. Dat is ook het geval voor de obligatie van Vonovia Finance BV, een dochtermaatschappij van de gelijknamige vastgoedgroep, die in 2025 op vervaldag komt.
De lening Vonovia Finance BV (ETR:VNAn) met een restduur van 3 jaar werd een jaar geleden nog verhandeld aan 105% van de nominale waarde. Momenteel noteert ze op de secundaire markt rond 94,4% van de nominale waarde (zie grafiek). Een belegger die deze obligatie in coupures van 1.000 euro aankoopt, rijft dus een rendement van bijna 3,9% binnen rekening houdend met een looptijd tot 31 maart 2025 en een coupon van 1,5%.
De rating van deze “senior niet-gewaarborgde” lening werd bij Standard & Poor’s afgeklokt op “BBB+” in de investment-gradecategorie.
Goed om weten: nu de obligatie op een jaardieptepunt wordt verhandeld, noteert ze flink onder pari. Dit maakt de titel fiscaal aantrekkelijk voor de in België residerende belegger omdat een deel van het rendement belastingvrij is. De meerwaarde bij een verkoop of aflossing van de obligatie wordt namelijk niet belast.
Het doel van Vonovia Finance BV is fondsen ophalen op de internationale kapitaalmarkten via de uitgifte van obligaties en die fondsen dan doorspelen naar het moederbedrijf (de Duitse vastgoedmastodont Vonovia SE) en de andere maatschappijen van de groep. Het lot van Vonovia Finance BV en Vonovia SE is dus nauw aan elkaar verbonden.
Een van de grootste huisvestingsmaatschappijen van Europa
Ontstaan uit Deutsche Annington werd Vonovia SE in de loop der jaren verder uitgebouwd via een reeks overnames waarbij er geprofiteerd kon worden van de vastgoedboom in Duitsland. Vandaag is de groep een van de grootste huisvestingsmaatschappijen van Europa. Hij bezit ongeveer 568.000 appartementen, hoofdzakelijk in de belangrijkste steden en regio’s van Duitsland, Zweden en Oostenrijk. De groep verzorgt tevens het beheer van 72.400 appartementen en op basis van de recentste cijfers wordt de portefeuille op ongeveer 99 miljard euro gewaardeerd.
Zoals alle andere vastgoedbedrijven zal de onderneming uit Bochum rekening moeten houden met de gestegen kapitaalkost (gelinkt aan de hoge intrestvoeten en de koersdaling van het aandeel op de beurs van Frankfurt), de kosteninflatie en de impact van de toegenomen energieprijzen op de huurders.
Vonovia, dat zowel bij Moody’s (“A3” rating) als bij Standard & Poor’s (“BBB+” rating) in de investment-gradecategorie noteert, heeft reeds voor een nieuwe strategie geopteerd. Daarbij zou de uitgifte van bijkomend schuldpapier beperkt worden en zou er mogelijks kapitaal vrijgemaakt worden door de verkoop van activa, klonk het in juli bij kredietbeoordelaar Scope Ratings. In het laatste halfjaarrapport wees de immogroep er ook op dat het toelaten van nieuwe langetermijninvesteringsgroepen in het kapitaal bestudeerd wordt. Vonovia zou echter wel eigenaar en hoofdbeheerder willen blijven.