De rente stijgt
Vorige week verhoogde de Amerikaanse centrale bank de rente met een kwart procent. Begin deze week liet voorzitter Jerome Powell van de Federal Reserve zich vervolgens ontvallen dat de inflatie veel te hoog is en zelfs renteverhogingen van een half procent de komende periode niet uitgesloten moeten worden. De rente – reeds enige tijd in een stijgende lijn – liep verder op. De rente op 2-jaars staatsleningen steeg naar 2,18 procent. Deze rente was begin dit jaar nog 0,68 procent. De 10-jaars rente is dit jaar gestegen van 1,50 naar 2,35 procent.
Afvlakkende rentecurve
Nu maken economen zich in toenemende mate druk om de afvlakkende rentecurve. Het verschil tussen de beide rentes is inmiddels nog maar 17 basispunten. Een omgekeerde rentecurve is doorgaans een voorbode voor een recessie. Hoewel zeker een reden tot zorg zal dit beursbericht echter ingaan op de gevolgen van de stijgende rente voor de huizenmarkt. In het kielzog van de opgelopen rente op 10-jaars staatsleningen is in de Verenigde Staten ook de hypotheekrente opgelopen, en wel naar 4,45 procent op de gangbare hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Een niveau dat men in de Verenigde Staten sinds medio 2019 niet meer heeft gezien.
0,60 procent in een week
Deze stijging is fors en gaat erg snel. Zo bedroeg de hypotheekrente een week geleden nog maar 3,85 procent. Begin dit jaar was de hypotheekrente nog een vol procent lager. Zo verwacht de topman van Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), een grote dienstverlener op het gebied van hypotheken in de Verenigde Staten - een verder stijgende rente dit jaar. De opgelopen rente valt samen met het ook in de Verenigde Staten nijpende tekort aan woningen. Een tekort dat er mede aan bijdroeg dat de huizenprijzen met 10,4 procent in 2020 en 18,8 procent in 2021 zijn gestegen.
Betaalbaarheid
De gestegen hypotheekrente maakt het vooral voor starters nog moeilijker een nieuw huis te kopen. Als gevolg van de gestegen rente kan een koper zich immers minder huis veroorloven voor dezelfde hoeveelheid inkomen. Hierbij wordt vooral gekeken naar de betaalbaarheid, afgezet tegen het inkomen. Was de gemiddelde huizenbezitter in de Verenigde Staten medio 2020 nog zo’n 1000 dollar per maand kwijt aan rente en aflossing, nu is dat reeds 1400 dollar. Dat is maar liefst 28 procent meer.
Afnemende koopkracht
Dat op een moment dat de koopkracht van dat inkomen door de inflatie ook nog eens onder druk staat. Bij een inflatie van bijna 8 procent kan de huizenbezitter immers aanzienlijk minder goederen en diensten kopen voor hetzelfde inkomen. Nu zijn in de Verenigde Staten de gemiddelde inkomens weliswaar gestegen, maar niet met 8 procent. Met andere woorden, op een moment dat de huizenprijzen maar blijven stijgen kan de gemiddelde huizenkoper zich door de hogere rente steeds minder huis veroorloven. De betaalbaarheid van een huis is gedaald naar het niveau van 2008. Voor de Amerikaanse huizenmarkt een berucht jaar.
Afnemende huizencijfers
Een en ander is onmiddellijk terug te vinden in de statistieken. Zo zakte de NAHB Huizenindex meer dan verwacht in maart, zakte het aantal huizenverkopen met 7 procent, daalde het aantal aanvragen voor nieuwe hypotheken met 28 procent en het aantal herfinancieringen zelfs met 74 procent. De graadmeter voor de Amerikaanse huizenmarkt, de SPDR S&P Homebuilders ETF (NYSE:XHB), staat dit jaar reeds op een verlies van 16 procent. Deze index waarin de belangrijkste ondernemingen uit de huizenmarkt vertegenwoordigd zijn geldt als een goede indicator voor de huizenmarkt.
Ruggengraat
Zijn deze ontwikkelingen zorgwekkend? Dat zouden ze kunnen worden. Bedenk dat de huizenmarkt en de arbeidsmarkt gezamenlijk de ruggengraat vormen van iedere economie. Wanneer deze markten verzwakken is het doorgaans gedaan met de economische voorspoed. Het vertrouwen en de financiële slagkracht van de consument zal er onder gaan lijden. In 2018 bleek een hypotheekrente van 4,8 procent een omslagpunt. Niet alleen voor de huizen- maar ook voor de aandelenmarkt. Houdt daarom de ontwikkelingen in de Amerikaanse huizenmarkt de komende tijd goed in de gaten.