Booming huizenmarkt
De National Association of Realtors maakte vorige week bekend dat in de maand mei in de Verenigde Staten de prijs voor een gemiddeld huis was gestegen naar 350.000 dollar. Dat is 23,6 procent hoger dan een jaar geleden. Hoewel de Amerikaanse huizenmarkt recent tekenen van afkoeling begint te vertonen, werden er in de betreffende maand ruim 44 procent meer bestaande huizen verkocht dan een jaar geleden. Natuurlijk, dat was midden in de pandemie. Maar ook ten opzichte van dezelfde maand in 2019 werden er ruim 7 procent meer huizen verkocht. Afgelopen weekeinde waarschuwde één van de leden van de Federal Reserve nog maar eens voor de nadelige gevolgen voor de economie mocht de Amerikaanse huizenmarkt crashen. De vorige crisis ligt bij velen nog vers in het geheugen.
Oververhitting
President Eric Rosengren van de Boston Fed ventileerde zijn zorgen in de Financial Times en lijkt niet helemaal ongelijk te hebben. Want terwijl de Amerikaanse huizenmarkt tekenen van oververhitting begint te vertonen – de situatie is vergelijkbaar met die in ons land – blijft de Federal Reserve maar hypotheekobligaties opkopen. Iedere maand voor 40 miljard dollar aan Mortgage Backed Securities (MBS). Het drijft de hypotheekrente naar historische diepten. Een factor die zeker bijdraagt aan de stijgende huizenprijzen. Zo bedraagt de rente op een 30-jarige hypotheeklening in de Verenigde Staten niet meer dan 3,13 procent.
Huizengekte
Open huisdagen die zo druk bezocht worden dat bezoekers zich niet meer kunnen bewegen, aanstaande huizenkopers die worden overboden door speculanten en wanhopige starters die niet in staat zijn een woning te kopen. Het zijn toestanden die ons in Nederland inmiddels ook bekend moeten voorkomen. Op Google heeft het aantal zoekpogingen naar “huizencrash” een recordhoogte bereikt. De CEO van één van de grootste aannemers van de Verenigde Staten – Toll Brothers – spreekt van de sterkste huizenmarkt in 30 jaar. Het Witte Huis gaf ook aan zich bezorgd te maken over de fors gestegen huizenprijzen. Het lijkt niet vreemd dat er steeds meer zorgen opborrelen over de gezondheid van de huizenmarkt.
Even terug in de tijd
Toch is het goed even terug te gaan naar de oorzaak van deze rally. De financiële crisis van 12 jaar geleden ontstond door een enorm overaanbod op de huizenmarkt. Waar in de Verenigde Staten in het topjaar 2005 nog 1,5 tot 2 miljoen huizen per maand werden gebouwd, zakte dat in de periode 2015-2020 naar minder dan de helft. Zo’n 14 miljoen huizen minder per jaar. Het was nodig om het overaanbod weg te werken, daar de vraag ook sterk te wensen overliet. Het afgelopen decennium werd er niet veel gebouwd. Ondertussen is er een nieuwe generatie volwassen geworden (de millennials) die op zoek is naar een woning. Ten opzichte van 2008 nam de Amerikaanse bevolking met 25 miljoen mensen toe. Het overaanbod sloeg om in een tekort. Momenteel wordt er gesproken van een tekort van 5,5 miljoen huizen in de Verenigde Staten.
Verouderd en niet geschikt
Daar komt nog bij dat veel bestaande woningen verouderd zijn of niet voldoen aan de eisen van nieuwe kopers. De voorraad aan geschikte huizen is nog maar de helft van wat het was in topjaar 2005. In de Verenigde Staten zijn de klachten over de beperkte kansen voor de nieuwe generatie om een huis te bemachtigen identiek aan die in Nederland. Een eigen huis zou niet langer haalbaar zijn. Nader bezien valt dat echter nog wel mee. De betaalbaarheid van een huis wordt niet alleen bepaald door de prijs ervan. Ook het inkomen van de koper en de hoogte van de hypotheekrente spelen een belangrijke rol. Zo blijkt het gedeelte van het inkomen dat in de Verenigde Staten aan rente en aflossing wordt besteed sinds 2008 te zijn gedaald van 13 naar 9,4 procent. Daarnaast zijn veel hypotheken overgesloten van een (hogere) variabele naar een (lagere) vaste hypotheekrente. Het maakt dat huiseigenaren een eventuele klap op de huizenmarkt beter kunnen opvangen. Daar komen de gestegen lonen nog eens bij. Waar huizenbezitters 20 jaar geleden bijvoorbeeld nog 55 uur moesten werken om aan de maandelijkse hypotheekverplichting te kunnen voldoen, nu hebben ze daar nog maar ruim 44 uur voor nodig!
De helpende hand van de Fed
Zeker, de Amerikaanse huizenmarkt is voor nieuwe toetreders een uitdaging. De prijzen zijn naar historische hoogten gestegen. Maar de betaalbaarheid van een huis wordt niet alleen door de prijs ervan bepaald, maar ook door het inkomen én de hypotheekrente. En laat de laatste nu voornamelijk het gevolg zijn van het beleid van de Federal Reserve. De lage rente jaagt de huizenprijzen op, maar werkt aan de andere kant ook weer in het voordeel van de huizenkoper. Het huizentekort in de Verenigde Staten is de komende jaren nog niet opgelost. Geen recept voor een huizencrash. Daar de huizenmarkt een belangrijke pijler is onder de economie lijkt dat nog een geruststellende gedachte.